11月15日，一场以“城市价值·地产财智·城市建设的创新模式及可持续发展”为主题的2013‘第五届中国地产年会暨第三届未来城市可持续发展论坛在广州琶洲保利世贸中心3号馆举行，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌、住建部政策研究中心主任秦虹等权威专家借此平台深入解读地产经济趋势。

 新型城镇化核心是农业转移人口的市民化

 住建部政策研究中心主任秦虹就新型城镇化进行解读，她认为，新型城镇化着力提高城镇化质量，主要体现在“一个核心，七个相关方面”，以农业转移人口的市民化为核心，七个相关方面则有：集约、高效的土地利用，城市群的科学布局，大中小城市和小城镇的协调发展、城镇发展与产业资源相适应，绿色、低碳、协调的城镇建设，智能化、以人为本的城市现代化管理，包括农业现代化在内的“四化”同步。

其中，提高城镇化的质量农业转移人口市民化主要体现在以下几个方面：城市最低生活保障为主的社会救助服务、城市公立学校的平等就学权、城市居民的基本医疗和基本养老待遇、政府提供的住房保障。

 住建部政策研究中心主任秦虹发表演讲

 未来房产投资重视“城市群”

 在新型城市化发展战略上，对房地产的投资有什么影响？应该做如何选择？秦虹认为，投资不仅仅跟着规划走，更应该注重“城市群”的发展。

 过去十年，中国的房地产投资额、销售额增加十倍，而今天的房地产市场已经出现分化的迹象，所以，未来的房地产的开发与投资，首要任务是研究需求。秦虹认为，所谓研究需求就是研究哪些地区产业较为密集，人口流入的密度大，就业人口增加，住房需求大，哪里便是未来房地产开发与投资的不二之选。

 从目前来看，北上广深等一线城市成为主要的人口流入地区，2010年，全国迁移人口中有47%迁移到了经济前35个大城市，其中40%迁往北上广深，这些地区人口增长速度之快，导致住房需求压力大，出现房地产市场供求不平衡，房价自然上涨飞快。

 新型城镇化将会是大中小城市与小城镇的协调统一发展，重视城市群的发展布局，城市格局将发生变化。秦虹表示，“城市群的发展不等同于过去那些独立的的新区开发与新城开发，而是以中心城市带动周边微城市发展为重点，同城化将整体改变中小城市的区位价值。”

 以珠三角为例，城际轨道交通路网将周边小城市与大城市紧密连接，进行区域一体化建设，受到中心城市的辐射，同城化使得这些中小城市区位价值进一步提升。未来，在高房价的压力下，部分人口将会迁移至这些周边城市，加上轨道交通的便利，这些中小城市发展加速，城市群也就形成了，这有利于分散大城市中过于庞大的人口数量以及住房需求。

 秦虹表示，就全国来说，城市群的发展导致城市网的形成，未来可以特别关注综合交通枢纽节点。

 消费将成未来支撑中国经济增长的新动力

 论坛上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌就十八届三中全会对中国经济政策的深远影响进行了深度解读。

 他认为，我国经济正处在从接近10%的高速增长阶段，向7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换实质是增长动力的转换，是原有竞争优势逐渐削弱、竞争优势逐渐形成的过程。

 国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌发表演讲

 党的十八大报告和“十二五”规划指出，要把中国经济增长转移到消费为未来支撑中国经济增长的新动力，从需求的角度说是消费，如何才能把消费培育成为中国经济增长的新动力，至少要解决三个问题。

 在谈到当前企业转型升级面临的突出挑战时，余斌总结主要是突出的六大高成本问题，首先是劳动力成本过快增长，其次是资金成本过高，第三是土地成本过高，第四是流通成本偏高，第五是知识产权保护成本过高，第六是准入成本依然很高。